Bank Syari’ah Indonesia lahir dari hasil merger atau penggabungan 3 bank Syari’ah Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yakni PT Bank BRI Syari’ah Tbk (BRIS), PT Bank BNI Syari’ah (BNIS), dan PT Bank Syari’ah Mandiri (BSM). Di awali dengan penandatanganan Conditional Meger Agreement atau CMA antar 3 bank pada Oktober 2020. Pembentukan Bank Syari’ah Indonesia (BSI) merupakan strategi pemerintah menjadikan Indonesia sebagai salah satu pusat keuangan Syari’ah dunia. Dengan rumusan masalah Pelaksanaan Roya Hak Tanggungan Terhadap Bank Syari’ah Yang Di Merger Menjadi Bank Syari’ah Indonesia di Kantor Pertanahan Kota Malang, Faktor-faktor yang mempengaruhi Merger Pada Bank Syari’ah Menjadi Bank Syari’ah Indonesia, dan Hambatan Apa Yang Dihadapi Dalam Permohonan Roya, Apabila Bank Selaku Kreditor Telah Merger Di Kantor Pertanahan Kota Malang Dan upaya apa saja menyelesaikan hambatan tersebut. Penelitian ini adalah yuridis empiris, hasil penelitian menyatakan bahwa Pelaksanaan Roya Hak Tanggungan Terhadap Bank Syari’ah Yang Di Merger Menjadi Bank Syari’ah Indonesia di Kantor Pertanahan Kota Malang, sudah menggunakan sistem online yang pelaksanaanya bisa di bagi 3 antara lain : 1)Roya melalui online dengan roya HT el ( untuk bank yag tidak merger), 2)Roya online dengan HT el (bagi bank merger atau bank Likuwidasi), 3)Roya manual bagi pemegang HT yang belum HT el. Faktor-faktor yang mempengaruhi Merger Pada Bank Syari’ah Menjadi Bank Syari’ah Indonesia: 1)merger ini diharapkan bisa mempercepat pertumbuhan perbankan Syari’ah di tingkat nasional dan menjadi energi baru ekonomi Indonesia. 2)Untuk memperbesar modal 3)Pertumbuhan Penggabungan (merger) dua perusahaan atau lebih akan mempercepat pertumbuhan perusahaan. 4) Mencapai opersasi yang ekonomis. Hambatan Apa Yang Dihadapi Dalam Permohonan Roya, Apabila Bank Selaku Kreditor Telah Merger Di Kantor Pertanahan Kota Malang Dan upaya apa saja menyelesaikan hambatan tersebut: 1) Check and balance kurang, setelah berkas didaftarkan akan ada pengkoreksian dalam jangka waktu 5 hari kerja. 2)Sistem T atau, server yerkadang ang terorr aplikasi HT el sering mengalami masalah yang biasanya terjadi pada jam kerja karena digunakan di seluruh Indonesia, sulit mengupload data, sehingga perlu dilakukan berulang kali. 3) Pada saat aplout terkadang Sertipikat belum siap ketika mau di upload, belum tervalidasi, belum terploating, sertipikat tidak diketemukan dalam sistem, data disertipikat tidak sama antara data fisik dengan data di Kantor Pertanahan. 4)penambahan perubahan nama dan akta perubahan BSI padahal waktu mendaftarkan HT el pertama masih atas nama bank BRI Syari’ah. Yang kadang tidak terdeteksi dalam sistem di kantor pertanahan Kota Malang